Что происходит с казахстанским рынком жилья после «пенсионной лихорадки»?

В начале 2021 года казахстанцы смогли использовать часть своих пенсионных накоплений для улучшения жилищных условий или оплаты лечения. Рынок жилья ответил резким ростом цен: так, по данным МИА «Казинформ», стоимость жилья на первичном рынке в январе выросла на 3%, а на вторичном — на 17%. В марте же рост цен почти прекратился: первичное жилье подорожало уже только на 0,5%, вторичное — на 2%.

На сайте krisha.kz в конце апреля появилась информация, что рынок жилья Казахстана «начал остывать после пенсионного ажиотажа». Например, в Талдыкоргане, Усть-Каменогорске, Актау и Петропавловске жилье подорожало только на 1-1,5%.

Если сравнивать устоявшиеся цены с апрелем 2020 года, то в общем цены предложений на квартиры в Казахстане выросли на 21,9%. Меньше всего квартиры подорожали в Нур-Султане, Алматы и Кокшетау. В наибольшей степени квартиры подорожали в Петропавловске (30, 8%), Павлодаре (33, 6%) и Караганде (31%).

По данным Бюро национальной статистики, количество сделок купли-продажи жилья в январе-апреле 2021 года составило 175 040. В апреле 2021 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 59 689 и по сравнению с предыдущим месяцем увеличилось на 13,3%. Количество сделок купли-продажи жилья за январь-апрель 2021 года по сравнению c соответствующим периодом прошлого года увеличилось в 2,5 раза.

Кроме того, летом в правила использования пенсионных накоплений могут внести изменения. Согласно проекту приказа министра индустрии и инфраструктурного развития, который планировалось вынести на публичное рассмотрение до 24 мая, на часть пенсионных накоплений можно будет погасить не только ипотеку перед банком, но и рассчитаться с работодателем, который предоставил сотруднику кредитные деньги на покупку жилья. В числе нововведений — разрешение на покупку земельного участка, паевый взнос по договору долевого участия в жилищно-строительном кооперативе. Есть и не очень удобное новшество: если приказ утвердят, то средства из ЕНПФ будут переводить не три рабочих дня, а десять.

К сожалению, и пенсионные выплаты, и в общем госпрограммы на приобретение жилья могут негативно влиять на рынок. Это связано с тем, что строительные компании просто не успевают за спросом, который растет каждый год.

«Нам нужно строить 25 миллионов квадратных метров в год! А мы строим всего 15. Если будем такими темпами идти, то не управимся в ближайшие лет 15–20, хотя должны закрыть потребности рынка в течение 10 лет», — объяснил глава Союза строителей РК Талгат Ергалиев.

Еще одна проблема: на рынке постоянно появляются небольшие строительные компании, которые предлагают цены на жилье в два раза ниже, чем у их крупных конкурентов. И вместо стандартных договоров долевого участия эти компании могут предлагать договор бронирования или инвестирования. Как результат: увеличение проблемных ЖК и долгостроев. Например, в Нур-Султане на протяжении последних шести лет разбираются с долгостроями — так, в 2015 году их было около 100, через три года — 62. В ноябре 2020 года аким столицы Алтай Кульгинов заявил, что осталось «чуть более 20» долгостроев. В общем проблему долгостроев градоначальник пообещал полностью решить до 2023 года.

Тенденция постепенного снижения

В пресс-службе Единого накопительного пенсионного фонда нам рассказали, сколько заявлений поступило от вкладчиков для осуществления единовременных пенсионных выплат на улучшение жилищных условий и (или) на оплату лечения.

Важно помнить, что в январе заявления стали принимать только с 25 числа, то есть сведения получены только за шесть дней первого месяца 2021 года. 

Кроме того, часть заявлений отклонили из-за их несоответствия ряду критериев.

«Корректнее будет рассматривать одобренные и исполненные заявления. Таким образом, по исполненным заявлениям мы видим тенденцию постепенного снижения заявлений от вкладчиков для осуществления единовременных пенсионных выплат», — объяснили в ЕНПФ.

Единые пенсионные выплаты перестанут влиять на рынок жилья

В АО «Отбасы банк» нам рассказали, что с начала года поступило 304 821 заявок на использование пенсионных накоплений для улучшения жилищных условий.

Напомним, в начале апреля председатель правления АО «Отбасы банк» Ляззат Ибрагимова говорила о том, что «к концу мая — началу июня влияние пенсионных накоплений полностью нивелируется». Мы попросили представителей банка прокомментировать это заявление.

«С момента начала приема заявок больше половины было направлено на приобретение жилья без ипотеки (полный выкуп). При этом мы оцениваем, что основная часть накоплений к концу весны уже будет использована на эту цель и дальнейшего влияния использование единых пенсионных выплат на рынок не окажет», — объяснили в пресс-службе «Отбасы банк».

Что будет с ценами на жилье летом и осенью

Несмотря на то что единые пенсионные выплаты постепенно перестают влиять на рынок, снижения цен на жилье ожидать не стоит — таким мнением с нами поделилась столичный риелтор Алма Джумасилова. По ее словам, это связано с тем, что в стране создается много жилищных программ, предназначенных для разных категорий.

Директор по продажам компании Orda Satu Аманжол Джиенбетов заявил, что в конце лета-середине осени ожидается повышение цен на жилье. В итоге рост цен за 2021 год по сравнению с прошлым может составить 10-18%. Больше всего подорожает жилье комфорт-класса — 15-18%, а классы бизнес и элит — в пределах 10-15%.

«Причин для этого несколько. Первая — экономическая обстановка, когда покупателям некуда инвестировать свой доход. Вторая — рост цен на строительные материалы, услуги, заработную плату работников. Третья — отложенный спрос из-за дефицита квартир, которые можно купить за пенсионные», — сказал эксперт.

Директор агентства «Арбат Риэл Эстейт» Марина Грушина, напротив, уверена, что стоимость жилья к августу стабилизируется, пережив небольшие колебания спроса.

«Осенью мы придем к стабильному обороту недвижимости, покупкам и продажам по необходимости. Если не будет масштабных экономических причин, к декабрю цены плавно вернутся на естественный уровень и станут примерно такими, как до запуска пенсионной программы. Что касается покупательского спроса в летний период, сильного падения я не прогнозирую», — заверила она.